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司法書士法人 貝原事務所(沼津市の司法書士)

司法書士法人 貝原事務所(沼津市の司法書士)のブログです。業務に関連する話題はもちろん、それ以外の話題でも、関心を持った範囲で投稿してまいります。

本ブログに記載する情報(とくに法律・登記関係)の利用については、あくまで参考としてご活用ください。
弊所が情報の完全性を保証するものではありませんのでご留意ください。

 

国土調査(地籍調査)と不動産登記

国土調査は、国土調査法(昭和26年法律第180号)、国土調査促進特別措置法(昭和37年法律第143号)等に基づき実施されているものです。

http://tochi.mlit.go.jp/seido-shisaku/kokudo-chousa

 

国土調査法(昭和二十六年六月一日法律第百八十号)

第一条

この法律は、国土の開発及び保全並びにその利用の高度化に資するとともに、あわせて地籍の明確化を図るため、国土の実態を科学的且つ総合的に調査することを目的とする。

 

国土調査は次の通り分類ができます。

1.基本調査

2.土地分類調査

3.水調査

4.地籍調査

 

上記の4つの調査の定義は、法2条2項以下に記載されています。

1.基本調査

土地分類調査、水調査及び地籍調査の基礎とするために行う土地及び水面の測量(このために必要な基準点の測量を含む。)

土地分類調査及び水調査の基準の設定のための調査を行い、その結果を地図及び簿冊に作成すること

2.土地分類調査

土地をその利用の可能性により分類する目的をもつて、土地の利用現況、土性その他の土じようの物理的及び化学的性質、浸蝕の状況その他の主要な自然的要素並びにその生産力に関する調査を行い、その結果を地図及び簿冊に作成すること

3.水調査

治水及び利水に資する目的をもつて、気象、陸水の流量、水質及び流砂状況並びに取水量、用水量、排水量及び水利慣行等の水利に関する調査を行い、その結果を地図及び簿冊に作成すること

4.地籍調査

毎筆の土地について、その所有者、地番及び地目の調査並びに境界及び地積に関する測量を行い、その結果を地図及び簿冊に作成すること

 

以上の各種調査のうち、司法書士の仕事に非常に関わりが深いのが、地籍調査です。

これは、地籍調査の結果が、登記所に送付され、登記記録に反映されるためです。

次の条文によるものです。

第二十条  

国土交通大臣事業所管大臣又は都道府県知事は、前条第二項の規定により国土調査の成果を認証した場合又は同条第五項の規定により指定をした場合においては、地籍調査にあつては当該調査に係る土地の登記の事務をつかさどる登記所に、その他の国土調査にあつては政令で定める台帳を備える者に、それぞれ当該成果の写しを送付しなければならない。

2  登記所又は前項の台帳を備える者は、政令で定めるところにより、同項の規定による送付に係る地図及び簿冊に基づいて、土地の表示に関する登記及び所有権の登記名義人の氏名若しくは名称若しくは住所についての変更の登記若しくは更正の登記をし、又は同項の台帳の記載を改めなければならない

3  前項の場合において、地籍調査が第三十二条の規定により行われたときは、登記所は、その成果に基いて分筆又は合筆の登記をしなければならない。

 

 

なお、3項に記載のある第32条は、地籍調査にあわせて、「土地の分筆」又は「土地の合併」があったとして、「土地所有者の同意」のもとで調査が実施された場合に、その内容を実際の登記記録にも反映するものです。

さらに第32条の2では、土地の合併を行う場合に必要な、登記名義人に関する登記の代位の根拠条文となるものです(なお、調査により地積等が変更となった場合であっても、実務上土地所有者の合意をとっているとのことですが、この対応につき、いずれの条文が根拠となるのか、あるいは実務対応であるのかは未確認です。)。

そして、こうして分筆なり合筆がされた場合に、分筆後・合筆後の土地にかかる登記識別情報(登記済証)は、分筆前・合筆前の土地の登記識別情報を提供することとなります(合筆につき、昭和39年8月11日民事甲第2765号。)。

また、仮に上に建物があって、その底地が合併等により変更になった場合、あわせて建物についても所在の変更をするのが通常ですが、変更をしなかった場合には、底地に該当する地番がなかったり、逆に複数に別れていることが生じ得ます。

 

第三十二条  

地方公共団体(第十条第二項の規定により地籍調査の実施を委託された法人が地籍調査を実施する場合にあつては、当該法人)又は土地改良区等は、第五条第四項若しくは第六条第三項の規定により指定を受け、又は第六条の三第二項の規定により定められた事業計画に基づいて地籍調査を行うために土地の分割又は合併があつたものとして調査を行う必要がある場合において、当該土地の所有者がこれに同意するときは、分割又は合併があつたものとして調査を行うことができる。

第三十二条の二  

地方公共団体又は土地改良区等は、前条の規定により土地の合併があつたものとして調査を行う場合において必要があるときは、当該土地の登記簿の表題部に所有者として記録された者若しくは所有権の登記名義人又はその相続人に代わり土地の表題部若しくは所有権の登記名義人の氏名若しくは名称若しくは住所についての変更の登記若しくは更正の登記又は所有権の保存若しくは相続による移転の登記を申請することができる。

2  前項の登記の手続に関し必要な事項は、政令で定める。

 

なお、地籍調査にあたっては、次の条項にそって、担当者が調査実施する必要があります。

立会

第二十四条  

国土調査を実施する者は、当該国土調査を実施するために必要がある場合においては、当該国土調査に従事する者を他人の土地に立ち入らせることができる。

2  前項の規定により宅地又は垣、さくその他これらに類するもので囲まれた土地に立ち入らせる場合においては、国土調査を実施する者は、あらかじめ、当該土地の占有者に通知しなければならない。ただし、占有者に対して、あらかじめ通知することが困難である場合においては、この限りでない。

3  第一項の場合においては、国土調査に従事する者は、その旨及びその者の身分を示す証明書を携帯し、関係人の請求があつたときは、これを提示しなければならない。

第二十五条  

国土調査を実施する者は、その実施のために必要がある場合においては、当該国土調査に係る土地の所有者その他の利害関係人又はこれらの者の代理人を現地に立ち会わせることができる。

2  国土調査を実施する国の機関又は地方公共団体は、その実施のために必要がある場合においては、当該国土調査に係る土地の所有者その他の利害関係人又はこれらの者の代理人に、当該国土調査に係る土地の所在する市町村内の事務所への出頭を求めることができる。